Незалежна оцінка

Заводські корпуси, що не підлягають відновленню, стали користуватися скаженим попитом

Столичні промисловці зійшлися із забудовниками й ритейлорами в боротьбі за залишки раніше могутнього виробничого комплексу Києва. Купити цех у пристойному стані або окремому об'єкті стає усе складніше. Поки в аукціоні небаченої щедрості перемагають промисловці, але інвестори з інших галузей готові викладати мільйони за напівзруйновані стіни й проржавілі труби, якими виробничники не цікавляться.

Гроші палять кишеню
По даним столичних агентств нерухомості, з початку нинішнього року вартість промислових приміщень у Києві збільшилася на 25%, у пригороді - на 20-30%. Провідний спеціаліст АН «Альянс-Брок» Володимир Столітний називає головною причиною підвищення цін стрибок попиту, що виріс у порівнянні з минулим роком у два-три рази.
Директор АН C.I.T. Едуард Бразас вважає, що більшість угод пов'язано з бажанням виробничників, що нагромадили достатньо грошей, перейти з розряду орендарів у статус власників. Крім того, на думку директора консалтингової компанії «Самсон» Олександра Рубанова, у значній мірі ціновий сплеск пов'язаний з приходом у столицю регіональних компаній, що бажають влитися в ряди місцевих промисловців. «Подорожчання виробничої нерухомості також пояснюється швидким ростом малого бізнесу, що переходить у розряд середнього», - говорить він.
В кінцевому підсумку, за даними директора по маркетингу й продажам компанії «Укрторг» Ярослава Цуканова, мінімальна вартість квадратного метра промислового приміщення в Києві досягла $1,5-2 тис. за кв. м проти $1,2-1,7 тис. у січні нинішнього року й $1-1,2 тис. - рік назад. «Зараз за $1 тис. можна купити хіба що сталевий ангар у районі Окружної дороги», - констатує пан Цуканов.
Хоча на ринку дотепер присутні виробничі об'єкти й за «смішні» гроші. За даними порталу «Нерухомість», до 20% пропозицій виставляються за цінами позаминулого року - $500-700 за квадрат. Експерти пояснюють такий феномен проблемами продавців з документами. Крім того, розповідає Ярослав Цуканов, нерідко під видглядом продажу приміщень пропонується лише викуп права оренди.

Автолюбителі нерухомості
Дорожче всього, в $3,1-3,2 тис. за кв. м, за даними маклерів, сьогодні оцінюються площі в складі окремих майнових комплексів у центрі й районах, наближених до нього, - у Шевченківському, Оболонському, Подільському. «Якщо ще рік назад найвищими вважалися $2 тис. за кв. м, то зараз по-справжньому ліквідні приміщення подорожчали майже в 1,5 рази», - говорить Володимир Столітний.
Ріст вартості виробництв у цих районах підігрівають і бажаючі побудувати на місці підприємств офіси або житло. Експерти сходяться в думці, що дана категорія покупців робить, мабуть, найбільш вагомий тиск на ринок.
За словами генерального директора консалтингової компанії «Українська Торговельна Гільдія» Вадима Непосєдова, інтерес до заводів як майданчиків для зведення ТРЦ або бізнесів-центрів поступово поширюється й на периферійні райони столиці. Директор АН «Оптімум Плюс» Юрій Базелінский вважає, що сьогодні в Києві викуповуються всі об'єкти, виставлені на продаж. «Яким би не було підприємство, навіть таким, що не підлягає відновленню або перепрофілюванню, завжди є можливість побудувати щось на його місці - торговий центр, офісні або житлові будинки», - говорить експерт. Тим більше що подібних прецедентів стає все більше. На місці колишніх заводів і фабрик столиці відкрилися або готуються до відкриття бізнеси-центри на Петрівці, Борщагівці, вулицях Васильківській і Козачій. Як правило, забудовники й ритейлори обирають площі від 500-1 тис. кв. м з гарними під'їзними коліями.
Менш активно приміщення в районах, наближених до центру, беруть самі ж промисловці. Як правило, це компанії з екологічно чистим виробництвом - метало пластикових конструкцій, вікон, меблів і т.п. Вони, за словами експертів, готові платити більше, ніж торговці. «Однак потрібних об'єктів на ринку небагато. Більша частина пропозицій або недостатнього метражу, або в аварійному стані й придатна тільки під знос, або виставляється за завищеною ціною», - повідомляє Володимир Столітний, відзначаючи, що пошуки придатного приміщення займають у промисловців у середньому чотири місяці.
Дійсний ажіотаж, по запевненнях маклерів, виник у сегменті невеликих виробничих площ. Основну масу покупців становлять компанії й приватні особи, що підшукують місця під СТО, автомойки та інші сервісні автослужби й автопідприємства. «Таких клієнтів у кожному великому агентстві нерухомості налічується кілька десятків. Ринок тільки зараз відреагував на автобум у Києві, і знайти приміщення, що підходило б під автослужби, сьогодні, м'яко кажучи, непросто», - розповідає пан Столітний.

Київ знову програє передмістю
З огляду на стрибок цін і дефіцит приміщень, виробничі компанії активізувалися в передмісті столиці, на що ринок відразу відреагував. У містах-супутниках середня ціна промислової нерухомості під знос становить зараз $500-700 за кв. м, під реконструкцію - $1,3-1,4 тис. Дешевше подібні об'єкти можна купити тільки у віддалених районах (Біла Церква, Кагарлик, Узин), а також приміщення із проблемними документами.
За словами Володимира Столітного, навіть за межами столиці пропозиція вкрай обмежена. «Перемістя не менш популярне у виробничників, у той же час на п'ять пропозицій у Києві доводиться всього одне в містах-сателітах», - інформує пан Столітний. Правда, на відміну від столиці в області основний попит створюють не девелопери й ритейлори, а дійсні промисловці. Ярослав Цуканов вважає, що сюди їх залучають більш низькі податки, насамперед на землю, наявність дешевої робочої сили й менший бюрократизм влади.
Найбільш популярними, на думку пана Цуканова, сьогодні є Бровари й Вишгород, у яких розташовані великі промислові зони. За ними ідуть Ірпінь, Українка, Вишневе, Обухів, Бориспіль. Найменшим попитом користуються об'єкти або в найбільш віддалених районах, або в селах. «У містах-сателітах більш розвинені комунікації. Їхня облаштованість і відновлення вимагають на порядок менше коштів, ніж у депресивних окраїнах області. Крім того, у більшості цих населених пунктів налагоджений гарний транспортний зв'язок з Києвом», - говорить Едуард Бразас.
Найбільший попит сьогодні спостерігається на приміщення в 100-200 кв. м, розташовані на території підприємств, а також більші, окремо розташовані майнові комплекси. Попит формують компанії по виробництву меблів, вікон, пошиттю одягу й взуття, також фірми, що займаються збіркою електронної техніки. Головними вимогами промисловців є наявність усього пакету правовстановлюючих документів, присутність у приміщеннях електрики й інших комунікацій, а також гарне транспортне сполучення.
Цікаво, що експерти практично одностайні в тому, що об'єкти, придатні для виробництва, в області будуть дорожчати більш високими темпами, ніж аналогічні приміщення в столиці. Якщо в Києві середньорічний ріст ціни може скласти до 15-20%, то в передмісті вже в найближчий рік вартість промислової нерухомості збільшиться на 60-70%. Ріелтори вважають, що більша її частина дотепер недооцінена.