Незалежна оцінка

Упродовж останніх двох років котеджних селищ у приміській зоні Києва побільшало втричі 18.10.2007

Відповідно до планів забудовників, цього року до здачі в експлуатацію заплановано 15 котеджних селищ. При цьому загальна кількість побудованих квадратних метрів житла в котеджних містечках має перевищити мільйон.
Сьогодні заміська нерухомість є одним із найприбутковіших сегментів ринку: прибутковість вдалих проектів може доходити до 100–150%. Тому активізувався інтерес до ринку як з боку “професійних” гравців, так і з боку компаній, що раніше не займалися подібним бізнесом. Серед них дедалі частіше зустрічаються не лише будівельні фірми й промислові холдинги, але й банківські структури, страхові компанії та інвестиційні фонди.
За даними ріелторської компанії “Траєкторія”, нині мінімальна вартість котеджу під Києвом $120 тис., середня – $600 тис., максимальна від $5 млн. і вище. Високим попитом користуються котеджі площею від 200 до 400 кв. м, розташовані на ділянці не менше 15 соток.
За оцінками експертів, з початку року в середньому котеджі подорожчали на 25%. І це не межа: фахівці прогнозують, що до кінця 2007го вони подорожчають ще мінімум на 10%. Лідирує за ціною на заміські будинки Обухівський напрямок там котеджі коштують від $600 тис. і до кількох мільйонів. Саме в цьому напрямку й зосереджені елітні котеджні селища з хорошою інфраструктурою, великими будинками і немаленькими земельними наділами. Площа будинків у селищах еліткласу не менше 600 кв. м, а присадибних ділянок не менше 25 соток.
Дещо дешевші будинки – по $300600 тис. – пропонуються на Житомирському, Бориспільському, КиєвоСвятошинському та Одеському напрямках. Площа будинків бізнескласу там від 350 кв. м, а земельних ділянок – від 15 соток. Найдоступніші котеджі розташовані не менше ніж за 25 км від Києва, вони мають невелику площу до 350 кв. м – і ділянки по 4–6 соток. Ціна такого житла – до $300 тис. за об’єкт.
У компанії SV Development зазначають, що серед котеджів навколо Києва, виставлених на продаж, на будиночки вартістю до $250 тис. припадає 48% пропозицій, на будинки по $250–350 тис. – всього 9%, $350–500 тис. більше 15%, понад $500 тис. – 28%.
За даними фахівців, найпопулярнішим, а тому й найдорожчим, є Обухівський напрям. Тут зосереджено більше 32% всіх професійних котеджних селищ регіону, а ціна коливається від $1,7 тис. до $5 тис. за кв. м будинку. Висока популярність цієї місцевості пояснюється розвиненою інфраструктурою під’їзних доріг (до центру Києва – 15–20 хвилин на автомобілі) та інженерних комунікацій (електрика, водопостачання, каналізація, телефон), чудовими видовими й екологічними характеристиками ділянок (поряд ліс, Дніпро). З кожним роком вільних територій в районі залишається дедалі менше, тому частіше на узбережжі Дніпра намивають пісок, де і зводять сучасні будинки.
Окреме місце займають селища, розташовані в КиєвоСвятошинському районі, який межує із західними районами Києва. Тут розміщено близько 20% усіх селищ регіону. Недоліком цієї місцевості є брак великих річок і водоймищ.
Неабиякої популярності набуває ще донедавна не затребуваний Вишгородський район, де побудовано 6% від загальної кількості котеджних містечок області, а ціна коливається в межах $1 0252 600 за кв. м. Низький рівень популярності пояснювався близькістю до Чорнобиля, проте зараз, через 20 років, ситуація змінилася. Насамперед покупці звертають увагу на красу природного ландшафту, наявність лісової зони, наближеність до Київського моря та Дніпра. Інфраструктура під’їзних доріг (до центру Києва – 35–40 хвилин на автомобілі) та інженерних комунікацій розвинена на рівні, вищому за середній.
Менш перспективним щодо котеджної забудови є Бориспільський район. Тут і природа бідніша, і рівнинний рельєф одноманітний. Перспективність напряму пояснюється сусідством з Києвом, розвиненою інфраструктурою під’їзних доріг (до центру міста – 30–40 хвилин на автомобілі). Найперспективніший населений пункт для забудови району – с. Вишеньки, розташоване вздовж Дніпра.
За останні два роки зріс попит на котеджі у Васильківському районі, де вартість продажу від $800 до $2 5 50 за кв. м. Насамперед це пов’язано зі сприятливою екологічною обстановкою і наявністю траси європейського рівня КиївОдеса.
Інтенсивно розвивається Броварський напрям. Його перспективність пояснюється сусідством із мегаполісом (до центру столиці можна дістатися за 45–50 хвилин на автомобілі), розвиненою інфраструктурою. Щоправда, є тут і певні недоліки. Наприклад, проблеми з інженерними комунікаціями.
Результати досліджень свідчать, що половина котеджних селищ розташована на відстані до 20 км від міської межі, за 20–25 км від столиці їх зосереджено 27%, решта – на більшій відстані.
Фахівці консалтингової компанії RED вважають, що період зростання обсягів будівництва котеджів триватиме ще кілька років. Наразі забудовники насамперед прагнуть освоїти «перше кільце» Київської області, яке охоплює 20кілометрову зону навколо столиці. Це відповідає прагненню споживачів жити ближче до міста. Проте дефіцит вільної для масштабної котеджної забудови території, розташованої поблизу Києва, примушує своїх забудовників розширювати географію своїх інтересів до 30 км. Незабаром розпочнеться активне будівництво селищ і в 30–50кілометровій зоні (вже сьогодні заявлено 8 проектів).
Посилення в середній ціновій категорії конкуренції призведе до «виходу з гри» учасників ринку, які зводять свої «творіння» без концептуального підходу, заснованого на вивченні ринку. Найближчим часом середні і дрібні компанії, що працюють у цьому сегменті, поступляться місцем потужним забудовникам.